江門市江海區(qū)人民政府關于印發(fā)《江門市江海區(qū)村級工業(yè)園升級改造實施意見》的通知
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一圖讀懂：江門市江海區(qū)村級工業(yè)園升級改造實施意見
解讀文本：《江門市江海區(qū)村級工業(yè)園升級改造實施意見》
GXJHFG2022008
江海府〔2022〕10號
江門市江海區(qū)人民政府關于印發(fā)《江門市江海區(qū)
村級工業(yè)園升級改造實施意見》的通知
各街道辦事處,、區(qū)直各部門,，工業(yè)園公司：
《江門市江海區(qū)村級工業(yè)園升級改造實施意見》業(yè)經(jīng)江門市江海區(qū)人民政府同意，現(xiàn)印給你們,，請遵照執(zhí)行,。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向江門市江海區(qū)自然資源局反映。
江門市江海區(qū)人民政府
2022年11月4日
江門市江海區(qū)村級工業(yè)園升級改造實施意見
為貫徹落實《江門市人民政府關于印發(fā)〈江門市市區(qū)“三舊”改造實施辦法〉的通知》（江府〔2021〕13號）,、《江門市村級工業(yè)園升級改造領導小組辦公室關于印發(fā)江門市村級工業(yè)園升級改造政策指南的通知》（江村級工業(yè)園升改辦〔2020〕1號）,、《江門市村級工業(yè)園升級改造工作領導小組辦公室關于印發(fā)江門市貫徹落實廣東省村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造攻堅戰(zhàn)三年行動方案（2021-2023年）實施意見的通知》（江村級工業(yè)園升改辦〔2021〕5號）、《江門市提升節(jié)約集約用地水平的實施意見》（江府〔2022〕10號）等文件精神,，促進我區(qū)經(jīng)濟高質量發(fā)展和中心城區(qū)產(chǎn)城融合示范區(qū)建設,，切實盤活低效建設用地，結合我區(qū)實際,，制定本實施意見,。
一、工作目標
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,，貫徹落實新發(fā)展理念，緊緊圍繞把江海區(qū)建設成江門市中心城區(qū)產(chǎn)城融合示范區(qū)為目標,，以顯著提升村級工業(yè)園土地利用效率為抓手,，打開產(chǎn)業(yè)用地需求新發(fā)展空間，打造一批經(jīng)濟效益可觀,、社會效益顯著的村級示范園區(qū),。
二、工作原則
以“工改工”為主導,，堅持規(guī)劃引領,，“一園一策”科學制定我區(qū)村級工業(yè)園升級改造發(fā)展規(guī)劃和改造計劃。采取“試點先行,、重點推進,、全面鋪開”的模式，通過政府收儲,、全面改造,、綜合整治等方式，全面推進村級工業(yè)園升級改造,，形成可參照,、可復制、可推廣的多種改造模式,。[責任單位：區(qū)自然資源局,、各街道辦事處]
三、工作措施
（一）規(guī)范認定標準
村級工業(yè)園是指村集體經(jīng)濟組織所有權土地上,，現(xiàn)狀或歷史上主要是工業(yè),、倉儲物流等用途，且面積超過30畝的工業(yè)集中區(qū)塊,。鄰近的村,、鎮(zhèn)或其他企業(yè)、自然人持有的國有土地與村集體經(jīng)濟組織的集體土地可一并納入連片改造。
（二）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)和用地布局
嚴格落實《江門高新區(qū)（江海區(qū)）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》,，與我區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃充分銜接,，指導村級工業(yè)園升級改造實施中的產(chǎn)業(yè)布局。以江門高新區(qū)（江海區(qū)）國土空間總體規(guī)劃為依據(jù),，統(tǒng)籌考慮村級工業(yè)園總體布局和發(fā)展目標,，強化控規(guī)、村莊規(guī)劃等城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的銜接,，加強村級工業(yè)園配套公共基礎設施,、公共服務設施的規(guī)劃和建設，全面提升產(chǎn)業(yè)承載能力和配套服務能力,。[責任單位：區(qū)自然資源局,、區(qū)發(fā)展和改革局、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局]
（三）強化土地廠房租賃管控力度
各街道應加強村級工業(yè)園內(nèi)土地廠房的出租使用管理,，做好村級工業(yè)園區(qū)內(nèi)土地廠房運營,、租賃狀況調查，對近期擬實施升級改造的村級工業(yè)園提前做好指導,，避免因租約,、清退、清拆等問題造成訴訟及上訪現(xiàn)象,。各街道可通過承接到期租約,、縮短租賃期限、限定租賃條件等方式,，解決村級工業(yè)園區(qū)內(nèi)租約期限不一致的問題,，減少村集體因村級工業(yè)園升級改造造成的租金損失，加快推進村級工業(yè)園升級改造步伐,。[責任單位：各街道辦事處,、區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村和水利局、區(qū)財政局,、區(qū)自然資源局]
（四）規(guī)范搬遷補償
堅持區(qū),、街道聯(lián)動原則，搬遷補償工作按照區(qū)級統(tǒng)籌協(xié)調,、屬地負責實施的模式推進,，重點由區(qū)確定補償原則，屬地制定具體項目補償方案,。鼓勵村級工業(yè)園升級改造項目由村級經(jīng)濟組織自行組織搬遷,，搬遷補償以產(chǎn)業(yè)用房置換方式補償為主，貨幣補償為輔,。引導原已流轉,、出租的土地受讓人、承租人參與實施改造，通過標準廠房置換的方式進行補償,。升級改造項目建設期內(nèi),，自廠房拆除并取得施工許可之日起至項目竣工驗收（最長不得超過監(jiān)管協(xié)議約定的竣工時間），區(qū)級財政按照土地面積3元/平方米/月的標準對原土地所有權人土地租金損失進行補助,。[責任單位：各街道辦事處,、區(qū)自然資源局、區(qū)財政局]
（五）支持政府掛賬收儲
納入“三舊”改造的集體工業(yè)用地轉為國有工業(yè)用地出讓的,，可由區(qū)政府或土地儲備機構與集體土地所有權人簽訂收儲協(xié)議,，可以約定待土地出讓后，再將所繳納的土地出讓價款的95%作為收儲補償款撥付原土地所有權人,，也可以約定采取物業(yè)返還方式兌現(xiàn)補償,。約定物業(yè)返還方式兌現(xiàn)補償?shù)模柙谕恋爻鲎寳l件中明確受讓人需配建一定比例的物業(yè)交付給原土地所有權人,。以收儲方式實施的改造項目,，原則上使用掛賬收儲模式，引導村集體將收儲補償款回流項目投資,，轉化為自有產(chǎn)業(yè)用房，保證村集體取得長期的穩(wěn)定收益,。[責任單位：區(qū)自然資源局]
（六）完善開發(fā)建設
1.鼓勵村級工業(yè)園高效開發(fā),。村級工業(yè)園升級改造為工業(yè)的項目在不改變用途的前提下，進行改建,、擴建和利用地下空間,，提高容積率、建筑密度的,，不需增繳土地價款,。項目容積率、建筑密度,、綠化率,、行政辦公及生活設施用地、配套設施計容等要求參照《江門市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術標準與準則》執(zhí)行,。[責任單位：區(qū)自然資源局]
2.創(chuàng)新預售和預告登記,。為降低改造主體的資金壓力，同時便于項目招商,，使進駐企業(yè)盡快落實購買和進駐意向,，提前謀劃后續(xù)的設計、裝修,、投產(chǎn)等工作,，允許屬于商品廠房的村級工業(yè)園升級改造項目向住建部門申請辦理預售許可，住建部門根據(jù)改造項目認定文件和分割預（銷）售方案，對已簽訂買賣合同的商品廠房辦理預售合同備案手續(xù)并對改造項目實施預售款監(jiān)管,。完成預售合同備案手續(xù)后可到不動產(chǎn)登記部門辦理預售商品廠房預告登記和預購商品廠房抵押預告登記手續(xù),。[責任單位：區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局]
3.完善分割轉讓規(guī)定。可允許升級改造后的項目按照幢,、層等固定界限進行分割轉讓,，可分割轉讓的產(chǎn)業(yè)類用房比例最高為60%。屬于商品廠房的升級改造項目經(jīng)區(qū)政府同意可允許提高分割轉讓比例,，且可分割的基本單元放寬至“套”,。分割轉讓按《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售管理的指導意見》（江建〔2021〕29號）等相關政策辦理。[責任單位：區(qū)自然資源局]
4.支持在建工程抵押,。允許村級工業(yè)園升級改造項目按批準分割的幢,、層、套辦理在建工程抵押及順位抵押,，支持金融機構提供的各類創(chuàng)新性開發(fā)貸款辦理在建工程抵押,，探索其他非金融機構和自然人為村級工業(yè)園升級改造項目提供貸款辦理在建工程抵押的可行性。[責任單位：區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局]
（七）落實財政獎補
1.對村級工業(yè)園升級改造項目,，單個項目改造土地面積超30畝的,，申請升級改造的容積率應不低于1.5，且不低于項目用地已批準的規(guī)劃條件或規(guī)劃設計方案上約定的容積率,；若無規(guī)劃條件或規(guī)劃設計方案的,，則不得低于現(xiàn)狀容積率。改造后建筑容積率達到1.5及以上的,，在項目竣工驗收后,，對項目改造主體進行獎補。
2.通過拆除重建的工業(yè)用地升級改造項目主體實施如下建設獎勵：改造后建筑容積率達到1.5至2.0（含2.0）的,，按改造后建筑面積50元/平方米標準獎勵,；改造后容積率達2.0至2.5（含2.5）的，按改造后建筑面積60元/平方米標準獎勵,；改造后容積率達2.5至3.0（含3.0）的,，按改造后建筑面積70元/平方米標準獎勵；改造后容積率達3.0以上的,，按改造后建筑面積120元/平方米標準獎勵,。
3.通過改建、擴建后容積率符合本實施意見三（七）1要求的工業(yè)用地升級改造項目,，可對新建建筑面積部分參照本實施意見三（七）2標準進行獎勵,。部分拆除重建、改建,、擴建的工業(yè)用地升級改造項目保留的建筑物面積和在土地出讓合同或項目地塊原規(guī)劃條件的建筑容積率上限范圍內(nèi)的新增建筑物面積不在獎勵范圍,。
[責任單位：區(qū)自然資源局,、區(qū)財政局、區(qū)經(jīng)濟促進局,、各街道辦事處]
（八）推進園區(qū)綜合治理
生態(tài)環(huán)境,、安全生產(chǎn)及消防安全主管部門，要聯(lián)合聯(lián)動,，落實監(jiān)管責任,，根據(jù)部門職責分工，促進工業(yè)園區(qū)升級改造,。生態(tài)環(huán)境主管部門需推動工業(yè)園區(qū)開展規(guī)劃環(huán)評,，配套建設環(huán)境基礎設施，全面加強對環(huán)境質量明顯下降的工業(yè)園區(qū)及周邊區(qū)域的環(huán)境執(zhí)法,，堅決查處偷排,、超排、漏排,、排污許可證照不全等環(huán)境違法行為,。應急管理主管部門對不符合安全生產(chǎn)條件、存在重大安全隱患的企業(yè)督促其限期整改,，對未達到整改要求的,，依法關閉退出，要加強對工業(yè)園區(qū)小,、散,、亂、差化工企業(yè)的排查整治,，重點對儲存、使用危險化學品的化工企業(yè)的安全生產(chǎn)條件進行核定,。消防主管部門要實施打通消防生命通道工程,，根據(jù)工業(yè)園區(qū)建設規(guī)模，建設多種形式消防隊伍,，配齊人員,，配強裝備器材，實施工業(yè)園區(qū)消防安全標準管理創(chuàng)建工程,，提升工業(yè)園區(qū)場所消防安全管理水平,。
[責任單位：各街道辦事處、區(qū)應急管理局,、市生態(tài)環(huán)境局江海分局]
（九）強化批后監(jiān)管
1.村級工業(yè)園升級改造項目改造方案在批準時,，改造主體必須與區(qū)政府簽訂《項目監(jiān)管協(xié)議》。由區(qū)經(jīng)促局牽頭負責項目監(jiān)管協(xié)議的簽訂工作,，約定項目投資強度,、開發(fā)強度,、產(chǎn)業(yè)類型、畝均年地方貢獻,、開竣工時間,、達產(chǎn)時間、違約責任等方面的要求,。區(qū)自然資源,、發(fā)改、經(jīng)促,、住建,、稅務、生態(tài)環(huán)境,、安全生產(chǎn),、消防救援等相關部門按照職能落實指標核定及監(jiān)管責任。
2.改造主體按簽訂的《項目監(jiān)管協(xié)議》約定的開竣工時間進行建設,。未按約定時間竣工的,，取消項目相關獎勵。
3.村級工業(yè)園升級改造項目自簽訂《項目監(jiān)管協(xié)議》起2年（150畝或以上用地為3年）內(nèi)固定資產(chǎn)投資額應不低于250萬元/畝,，否則,，取消項目相關獎勵。
4.若改造項目在完成項目綜合驗收備案后次年起（含）的連續(xù)五年內(nèi),，最高兩個自然年度的畝均年地方貢獻平均值未達到項目監(jiān)管協(xié)議約定的畝均年地方貢獻要求的,，按項目監(jiān)管協(xié)議約定退還已取得的本實施意見的區(qū)級獎勵資金。屬上級獎勵資金部分按上級政策規(guī)定管理,。
[責任單位：各街道辦事處,、區(qū)經(jīng)濟促進局、區(qū)自然資源局,、區(qū)發(fā)展和改革局]
（十）實施“一園一策”改造模式
結合村級工業(yè)園升級改造項目實際情況,，科學制定項目改造方案。如因特殊原因本意見無法涵蓋的,，可根據(jù)“一園一策”原則,，將項目改造方案報區(qū)政府審批后實施。[責任單位：各街道辦事處,、區(qū)自然資源局]
四,、附則
（一）本意見自2022年12月1日起實施，有效期三年,。
（二）村級工業(yè)園升級改造項目相關審批流程參照工業(yè)用地升級改造審批方案執(zhí)行,。
咨詢電話：0750-3863780、0750-3863898
