江門(mén)市江海區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)《江門(mén)市江海區(qū)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造實(shí)施意見(jiàn)》的通知
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一圖讀懂：江門(mén)市江海區(qū)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造實(shí)施意見(jiàn)
解讀文本：《江門(mén)市江海區(qū)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造實(shí)施意見(jiàn)》
GXJHFG2022008
江海府〔2022〕10號(hào)
江門(mén)市江海區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)《江門(mén)市江海區(qū)
村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造實(shí)施意見(jiàn)》的通知
各街道辦事處,、區(qū)直各部門(mén),，工業(yè)園公司：
《江門(mén)市江海區(qū)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造實(shí)施意見(jiàn)》業(yè)經(jīng)江門(mén)市江海區(qū)人民政府同意，現(xiàn)印給你們,，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行,。執(zhí)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向江門(mén)市江海區(qū)自然資源局反映,。
江門(mén)市江海區(qū)人民政府
2022年11月4日
江門(mén)市江海區(qū)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造實(shí)施意見(jiàn)
為貫徹落實(shí)《江門(mén)市人民政府關(guān)于印發(fā)〈江門(mén)市市區(qū)“三舊”改造實(shí)施辦法〉的通知》（江府〔2021〕13號(hào)）,、《江門(mén)市村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)江門(mén)市村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造政策指南的通知》（江村級(jí)工業(yè)園升改辦〔2020〕1號(hào)）、《江門(mén)市村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)江門(mén)市貫徹落實(shí)廣東省村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級(jí)改造攻堅(jiān)戰(zhàn)三年行動(dòng)方案（2021-2023年）實(shí)施意見(jiàn)的通知》（江村級(jí)工業(yè)園升改辦〔2021〕5號(hào)）,、《江門(mén)市提升節(jié)約集約用地水平的實(shí)施意見(jiàn)》（江府〔2022〕10號(hào)）等文件精神,，促進(jìn)我區(qū)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和中心城區(qū)產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)，切實(shí)盤(pán)活低效建設(shè)用地,，結(jié)合我區(qū)實(shí)際,，制定本實(shí)施意見(jiàn)。
一,、工作目標(biāo)
以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo),，貫徹落實(shí)新發(fā)展理念，緊緊圍繞把江海區(qū)建設(shè)成江門(mén)市中心城區(qū)產(chǎn)城融合示范區(qū)為目標(biāo),，以顯著提升村級(jí)工業(yè)園土地利用效率為抓手,，打開(kāi)產(chǎn)業(yè)用地需求新發(fā)展空間，打造一批經(jīng)濟(jì)效益可觀,、社會(huì)效益顯著的村級(jí)示范園區(qū),。
二、工作原則
以“工改工”為主導(dǎo),，堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng),，“一園一策”科學(xué)制定我區(qū)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造發(fā)展規(guī)劃和改造計(jì)劃。采取“試點(diǎn)先行,、重點(diǎn)推進(jìn),、全面鋪開(kāi)”的模式，通過(guò)政府收儲(chǔ),、全面改造,、綜合整治等方式，全面推進(jìn)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造,，形成可參照,、可復(fù)制、可推廣的多種改造模式,。[責(zé)任單位：區(qū)自然資源局,、各街道辦事處]
三、工作措施
（一）規(guī)范認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
村級(jí)工業(yè)園是指村集體經(jīng)濟(jì)組織所有權(quán)土地上,，現(xiàn)狀或歷史上主要是工業(yè),、倉(cāng)儲(chǔ)物流等用途,，且面積超過(guò)30畝的工業(yè)集中區(qū)塊。鄰近的村,、鎮(zhèn)或其他企業(yè),、自然人持有的國(guó)有土地與村集體經(jīng)濟(jì)組織的集體土地可一并納入連片改造。
（二）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)和用地布局
嚴(yán)格落實(shí)《江門(mén)高新區(qū)（江海區(qū)）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》,，與我區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃充分銜接,，指導(dǎo)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造實(shí)施中的產(chǎn)業(yè)布局。以江門(mén)高新區(qū)（江海區(qū)）國(guó)土空間總體規(guī)劃為依據(jù),，統(tǒng)籌考慮村級(jí)工業(yè)園總體布局和發(fā)展目標(biāo),，強(qiáng)化控規(guī)、村莊規(guī)劃等城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的銜接,，加強(qiáng)村級(jí)工業(yè)園配套公共基礎(chǔ)設(shè)施,、公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，全面提升產(chǎn)業(yè)承載能力和配套服務(wù)能力,。[責(zé)任單位：區(qū)自然資源局,、區(qū)發(fā)展和改革局、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局]
（三）強(qiáng)化土地廠房租賃管控力度
各街道應(yīng)加強(qiáng)村級(jí)工業(yè)園內(nèi)土地廠房的出租使用管理,，做好村級(jí)工業(yè)園區(qū)內(nèi)土地廠房運(yùn)營(yíng),、租賃狀況調(diào)查，對(duì)近期擬實(shí)施升級(jí)改造的村級(jí)工業(yè)園提前做好指導(dǎo),，避免因租約,、清退、清拆等問(wèn)題造成訴訟及上訪現(xiàn)象,。各街道可通過(guò)承接到期租約,、縮短租賃期限、限定租賃條件等方式,，解決村級(jí)工業(yè)園區(qū)內(nèi)租約期限不一致的問(wèn)題,，減少村集體因村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造造成的租金損失，加快推進(jìn)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造步伐,。[責(zé)任單位：各街道辦事處,、區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村和水利局、區(qū)財(cái)政局,、區(qū)自然資源局]
（四）規(guī)范搬遷補(bǔ)償
堅(jiān)持區(qū),、街道聯(lián)動(dòng)原則，搬遷補(bǔ)償工作按照區(qū)級(jí)統(tǒng)籌協(xié)調(diào),、屬地負(fù)責(zé)實(shí)施的模式推進(jìn),，重點(diǎn)由區(qū)確定補(bǔ)償原則，屬地制定具體項(xiàng)目補(bǔ)償方案。鼓勵(lì)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造項(xiàng)目由村級(jí)經(jīng)濟(jì)組織自行組織搬遷,，搬遷補(bǔ)償以產(chǎn)業(yè)用房置換方式補(bǔ)償為主,，貨幣補(bǔ)償為輔。引導(dǎo)原已流轉(zhuǎn),、出租的土地受讓人,、承租人參與實(shí)施改造，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)廠房置換的方式進(jìn)行補(bǔ)償,。升級(jí)改造項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，自廠房拆除并取得施工許可之日起至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收（最長(zhǎng)不得超過(guò)監(jiān)管協(xié)議約定的竣工時(shí)間）,，區(qū)級(jí)財(cái)政按照土地面積3元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)原土地所有權(quán)人土地租金損失進(jìn)行補(bǔ)助,。[責(zé)任單位：各街道辦事處、區(qū)自然資源局,、區(qū)財(cái)政局]
（五）支持政府掛賬收儲(chǔ)
納入“三舊”改造的集體工業(yè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有工業(yè)用地出讓的,，可由區(qū)政府或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與集體土地所有權(quán)人簽訂收儲(chǔ)協(xié)議，可以約定待土地出讓后,，再將所繳納的土地出讓價(jià)款的95%作為收儲(chǔ)補(bǔ)償款撥付原土地所有權(quán)人,，也可以約定采取物業(yè)返還方式兌現(xiàn)補(bǔ)償。約定物業(yè)返還方式兌現(xiàn)補(bǔ)償?shù)?，需在土地出讓條件中明確受讓人需配建一定比例的物業(yè)交付給原土地所有權(quán)人,。以收儲(chǔ)方式實(shí)施的改造項(xiàng)目，原則上使用掛賬收儲(chǔ)模式,，引導(dǎo)村集體將收儲(chǔ)補(bǔ)償款回流項(xiàng)目投資,，轉(zhuǎn)化為自有產(chǎn)業(yè)用房，保證村集體取得長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益,。[責(zé)任單位：區(qū)自然資源局]
（六）完善開(kāi)發(fā)建設(shè)
1.鼓勵(lì)村級(jí)工業(yè)園高效開(kāi)發(fā),。村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造為工業(yè)的項(xiàng)目在不改變用途的前提下，進(jìn)行改建,、擴(kuò)建和利用地下空間,，提高容積率、建筑密度的,，不需增繳土地價(jià)款,。項(xiàng)目容積率、建筑密度,、綠化率,、行政辦公及生活設(shè)施用地、配套設(shè)施計(jì)容等要求參照《江門(mén)市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》執(zhí)行,。[責(zé)任單位：區(qū)自然資源局]
2.創(chuàng)新預(yù)售和預(yù)告登記,。為降低改造主體的資金壓力，同時(shí)便于項(xiàng)目招商，使進(jìn)駐企業(yè)盡快落實(shí)購(gòu)買(mǎi)和進(jìn)駐意向,，提前謀劃后續(xù)的設(shè)計(jì),、裝修、投產(chǎn)等工作,，允許屬于商品廠房的村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造項(xiàng)目向住建部門(mén)申請(qǐng)辦理預(yù)售許可,，住建部門(mén)根據(jù)改造項(xiàng)目認(rèn)定文件和分割預(yù)（銷(xiāo)）售方案，對(duì)已簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的商品廠房辦理預(yù)售合同備案手續(xù)并對(duì)改造項(xiàng)目實(shí)施預(yù)售款監(jiān)管,。完成預(yù)售合同備案手續(xù)后可到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理預(yù)售商品廠房預(yù)告登記和預(yù)購(gòu)商品廠房抵押預(yù)告登記手續(xù),。[責(zé)任單位：區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局]
3.完善分割轉(zhuǎn)讓規(guī)定。可允許升級(jí)改造后的項(xiàng)目按照幢,、層等固定界限進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)煞指钷D(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)類(lèi)用房比例最高為60%,。屬于商品廠房的升級(jí)改造項(xiàng)目經(jīng)區(qū)政府同意可允許提高分割轉(zhuǎn)讓比例，且可分割的基本單元放寬至“套”,。分割轉(zhuǎn)讓按《江門(mén)市工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和分割銷(xiāo)售管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（江建〔2021〕29號(hào)）等相關(guān)政策辦理,。[責(zé)任單位：區(qū)自然資源局]
4.支持在建工程抵押。允許村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造項(xiàng)目按批準(zhǔn)分割的幢,、層,、套辦理在建工程抵押及順位抵押，支持金融機(jī)構(gòu)提供的各類(lèi)創(chuàng)新性開(kāi)發(fā)貸款辦理在建工程抵押,，探索其他非金融機(jī)構(gòu)和自然人為村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造項(xiàng)目提供貸款辦理在建工程抵押的可行性,。[責(zé)任單位：區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局]
（七）落實(shí)財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)
1.對(duì)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目改造土地面積超30畝的,，申請(qǐng)升級(jí)改造的容積率應(yīng)不低于1.5,，且不低于項(xiàng)目用地已批準(zhǔn)的規(guī)劃條件或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案上約定的容積率；若無(wú)規(guī)劃條件或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的,，則不得低于現(xiàn)狀容積率,。改造后建筑容積率達(dá)到1.5及以上的，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,，對(duì)項(xiàng)目改造主體進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ),。
2.通過(guò)拆除重建的工業(yè)用地升級(jí)改造項(xiàng)目主體實(shí)施如下建設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)：改造后建筑容積率達(dá)到1.5至2.0（含2.0）的，按改造后建筑面積50元/平方米標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì),；改造后容積率達(dá)2.0至2.5（含2.5）的,，按改造后建筑面積60元/平方米標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)；改造后容積率達(dá)2.5至3.0（含3.0）的,，按改造后建筑面積70元/平方米標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì),；改造后容積率達(dá)3.0以上的，按改造后建筑面積120元/平方米標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì),。
3.通過(guò)改建,、擴(kuò)建后容積率符合本實(shí)施意見(jiàn)三（七）1要求的工業(yè)用地升級(jí)改造項(xiàng)目,，可對(duì)新建建筑面積部分參照本實(shí)施意見(jiàn)三（七）2標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。部分拆除重建,、改建,、擴(kuò)建的工業(yè)用地升級(jí)改造項(xiàng)目保留的建筑物面積和在土地出讓合同或項(xiàng)目地塊原規(guī)劃條件的建筑容積率上限范圍內(nèi)的新增建筑物面積不在獎(jiǎng)勵(lì)范圍。
[責(zé)任單位：區(qū)自然資源局,、區(qū)財(cái)政局,、區(qū)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)局、各街道辦事處]
（八）推進(jìn)園區(qū)綜合治理
生態(tài)環(huán)境,、安全生產(chǎn)及消防安全主管部門(mén),，要聯(lián)合聯(lián)動(dòng)，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任,，根據(jù)部門(mén)職責(zé)分工,，促進(jìn)工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造。生態(tài)環(huán)境主管部門(mén)需推動(dòng)工業(yè)園區(qū)開(kāi)展規(guī)劃環(huán)評(píng),，配套建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施，全面加強(qiáng)對(duì)環(huán)境質(zhì)量明顯下降的工業(yè)園區(qū)及周邊區(qū)域的環(huán)境執(zhí)法,，堅(jiān)決查處偷排,、超排、漏排,、排污許可證照不全等環(huán)境違法行為,。應(yīng)急管理主管部門(mén)對(duì)不符合安全生產(chǎn)條件、存在重大安全隱患的企業(yè)督促其限期整改,，對(duì)未達(dá)到整改要求的,，依法關(guān)閉退出，要加強(qiáng)對(duì)工業(yè)園區(qū)小,、散,、亂、差化工企業(yè)的排查整治,，重點(diǎn)對(duì)儲(chǔ)存,、使用危險(xiǎn)化學(xué)品的化工企業(yè)的安全生產(chǎn)條件進(jìn)行核定。消防主管部門(mén)要實(shí)施打通消防生命通道工程,，根據(jù)工業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)模,，建設(shè)多種形式消防隊(duì)伍，配齊人員,，配強(qiáng)裝備器材,，實(shí)施工業(yè)園區(qū)消防安全標(biāo)準(zhǔn)管理創(chuàng)建工程，提升工業(yè)園區(qū)場(chǎng)所消防安全管理水平,。
[責(zé)任單位：各街道辦事處,、區(qū)應(yīng)急管理局、市生態(tài)環(huán)境局江海分局]
（九）強(qiáng)化批后監(jiān)管
1.村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造項(xiàng)目改造方案在批準(zhǔn)時(shí)，改造主體必須與區(qū)政府簽訂《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》,。由區(qū)經(jīng)促局牽頭負(fù)責(zé)項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議的簽訂工作,，約定項(xiàng)目投資強(qiáng)度、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度,、產(chǎn)業(yè)類(lèi)型,、畝均年地方貢獻(xiàn)、開(kāi)竣工時(shí)間,、達(dá)產(chǎn)時(shí)間,、違約責(zé)任等方面的要求。區(qū)自然資源,、發(fā)改,、經(jīng)促、住建,、稅務(wù),、生態(tài)環(huán)境、安全生產(chǎn),、消防救援等相關(guān)部門(mén)按照職能落實(shí)指標(biāo)核定及監(jiān)管責(zé)任,。
2.改造主體按簽訂的《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》約定的開(kāi)竣工時(shí)間進(jìn)行建設(shè)。未按約定時(shí)間竣工的,，取消項(xiàng)目相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì),。
3.村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造項(xiàng)目自簽訂《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》起2年（150畝或以上用地為3年）內(nèi)固定資產(chǎn)投資額應(yīng)不低于250萬(wàn)元/畝，否則,，取消項(xiàng)目相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì),。
4.若改造項(xiàng)目在完成項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案后次年起（含）的連續(xù)五年內(nèi)，最高兩個(gè)自然年度的畝均年地方貢獻(xiàn)平均值未達(dá)到項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議約定的畝均年地方貢獻(xiàn)要求的,，按項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議約定退還已取得的本實(shí)施意見(jiàn)的區(qū)級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)資金,。屬上級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)資金部分按上級(jí)政策規(guī)定管理。
[責(zé)任單位：各街道辦事處,、區(qū)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)局,、區(qū)自然資源局、區(qū)發(fā)展和改革局]
（十）實(shí)施“一園一策”改造模式
結(jié)合村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造項(xiàng)目實(shí)際情況,，科學(xué)制定項(xiàng)目改造方案,。如因特殊原因本意見(jiàn)無(wú)法涵蓋的，可根據(jù)“一園一策”原則,，將項(xiàng)目改造方案報(bào)區(qū)政府審批后實(shí)施,。[責(zé)任單位：各街道辦事處、區(qū)自然資源局]
四,、附則
（一）本意見(jiàn)自2022年12月1日起實(shí)施,，有效期三年,。
（二）村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造項(xiàng)目相關(guān)審批流程參照工業(yè)用地升級(jí)改造審批方案執(zhí)行。
咨詢(xún)電話：0750-3863780,、0750-3863898
