拓展發(fā)展空間 加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 江海區(qū)“工改工”破解土地困局
文章來源：江門日?qǐng)?bào) 更新時(shí)間：2025-02-27 15:16 瀏覽數(shù)：-
□江門日?qǐng)?bào)記者 何榕 通訊員 況瓊琪
土地是支撐經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展最基礎(chǔ),、最寶貴的資源，強(qiáng)化土地資源保障是推動(dòng)“百千萬工程”加力提速的關(guān)鍵,。
一幢幢分散的老舊廠房被推倒重建,，一座座現(xiàn)代化工業(yè)廠房拔地而起，低效工業(yè)用地加速騰挪,。近年來,，江海區(qū)累計(jì)推動(dòng)實(shí)施53宗工業(yè)用地升級(jí)改造。其中,，37宗工業(yè)用地通過規(guī)劃擴(kuò)容提質(zhì),，提升了土地的承載能力和利用效率；16宗工業(yè)用地通過“工改”項(xiàng)目或科技企業(yè)孵化器認(rèn)定,，引入了新的技術(shù)設(shè)備和管理模式,，提升了土地的產(chǎn)出效益,。目前，27宗工業(yè)用地已建成投產(chǎn),，26宗工業(yè)用地正在實(shí)施建設(shè),。
一直以來，江海區(qū)秉持“工業(yè)立區(qū),，制造業(yè)當(dāng)家”的發(fā)展理念,，著眼于拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間和加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力推動(dòng)低效工業(yè)園升級(jí)改造,，以“工改工”為抓手,，近3年盤活低效用地106.67公頃，新增產(chǎn)業(yè)載體320萬平方米,，撬動(dòng)工業(yè)產(chǎn)值加速增長,，為破解土地困局交出創(chuàng)新答卷。
以產(chǎn)城融合為導(dǎo)向推動(dòng)工業(yè)載體升級(jí)
江海區(qū)打破“廠房即生產(chǎn)”的傳統(tǒng)思維,，以產(chǎn)城融合為導(dǎo)向,，推動(dòng)工業(yè)載體向“生產(chǎn)+生活+生態(tài)”復(fù)合功能升級(jí)。例如,，珠西云谷工業(yè)升級(jí)改造項(xiàng)目投資約5.8億元打造“生產(chǎn)+生活+生態(tài)”企業(yè)孵化加速器園區(qū),，實(shí)現(xiàn)容積率從0.5到4.0的飛躍，建成18萬平方米的科創(chuàng)綜合體,，集成研發(fā)孵化,、眾創(chuàng)空間、智能會(huì)議等全鏈條服務(wù),，吸引近200家科技企業(yè)集聚,。
目前，珠西云谷工業(yè)升級(jí)改造項(xiàng)目已完成一,、二期建設(shè),，自開園以來已進(jìn)駐注冊企業(yè)近200家。該園區(qū)已被評(píng)為江門市科技企業(yè)孵化器,、廣東省科協(xié)海智計(jì)劃工作站,、省級(jí)“粵港澳科技企業(yè)孵化器”、廣東省小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新示范基地,、國家級(jí)科技企業(yè)孵化器培育單位等,。
工業(yè)升級(jí)需以系統(tǒng)規(guī)劃提升土地“含金量”，江南街道滘頭聯(lián)社升級(jí)改造項(xiàng)目便是這一理念的生動(dòng)實(shí)踐,。該項(xiàng)目地塊原為滘頭經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社自1998年投入使用的工業(yè)園,，是約2萬平方米的老舊簡易廠房，容積率0.85，存在整體規(guī)模小,、布局凌亂,、用地低效、城市配套功能不足等問題,。
通過“工改工”,，項(xiàng)目得以喚醒“沉睡”的土地資源，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展,。該項(xiàng)目總投資超2.3億元,，圍繞“大灣區(qū)先進(jìn)智造新基地”定位，規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化廠房,、生活配套樓及研發(fā)辦公樓,，目標(biāo)容積率3.64，總建筑面積超7.8萬平方米,。改造完成后，該項(xiàng)目不僅將大幅提升土地利用效率,，還將通過“銷售收入+租金收入”的營運(yùn)模式,，為村集體帶來可觀的租金收入，預(yù)計(jì)年租金收入漲幅約為337%,。
江海區(qū)跳出工業(yè)用地升級(jí)“廠房出租”的單一邏輯,，通過“空間載體+服務(wù)生態(tài)”雙輪驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)“土地升值—產(chǎn)業(yè)升級(jí)—城市更新”的良性循環(huán),。
探索“政府引導(dǎo),、市場運(yùn)作、多方共贏”機(jī)制
面對(duì)改造資金需求大,、利益主體復(fù)雜的難題,，江海區(qū)創(chuàng)新探索“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作,、多方共贏”機(jī)制,。
針對(duì)村級(jí)工業(yè)園改造中村集體資金短缺、運(yùn)營能力弱的痛點(diǎn),，推出“國資+村集體”合作模式,。禮樂武東村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造項(xiàng)目是江海區(qū)首個(gè)引進(jìn)國資公司運(yùn)營的項(xiàng)目，該項(xiàng)目總投資約4.4億元,，將4.73萬平方米的低效用地容積率從0.4提至3.07,，建設(shè)了13.2萬平方米的高標(biāo)準(zhǔn)廠房。
“禮樂武東村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造項(xiàng)目計(jì)劃圍繞德昌電機(jī),、優(yōu)美科等行業(yè)龍頭企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游進(jìn)行招商,，建成集智能裝備、機(jī)電制造、新材料的生產(chǎn)與研發(fā),，生產(chǎn)生活配套和智慧全域管理于一體的新型園區(qū),。”禮樂街道相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，該項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后,，村租金收益預(yù)計(jì)將提升至300萬元/年以上。
跨村聯(lián)動(dòng)的“飛地經(jīng)濟(jì)”,，更是為村級(jí)工業(yè)園“工改工”提供了想象的空間,。針對(duì)零散地塊整合難題，外海街道創(chuàng)新“國資+多個(gè)村集體”模式,，推動(dòng)高新區(qū)15號(hào)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造,，由地塊原權(quán)利人共同成立新改造主體（運(yùn)營公司），對(duì)原廠房進(jìn)行改造升級(jí),。
該項(xiàng)目建設(shè)階段推出“定制化”服務(wù),，對(duì)有技術(shù)但缺空間的企業(yè)，推行“自主改造+定向招商”,?！霸擁?xiàng)目將根據(jù)擬引進(jìn)的4家企業(yè)意愿進(jìn)行自主定制，為企業(yè)提供高承重標(biāo)準(zhǔn),、高層高的現(xiàn)代定制廠房,，滿足不同企業(yè)的生產(chǎn)需求?！蓖夂＝值老嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示,，“定制廠房”模式通過為企業(yè)量身打造生產(chǎn)空間，實(shí)現(xiàn)“建成即滿租”,。
通過“工改工”積極主動(dòng)謀劃高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)承載區(qū),，實(shí)現(xiàn)工業(yè)用地“騰籠換鳥”，“土地存量”變?yōu)椤鞍l(fā)展增量”,，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了堅(jiān)實(shí)支撐,。區(qū)自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“2025年，江海區(qū)將加快推進(jìn)13個(gè)已批‘村改’‘工改’項(xiàng)目建設(shè),，新增推動(dòng)不少于7個(gè)‘工改工’項(xiàng)目,，全方位吹響蛇年奮進(jìn)沖鋒號(hào)，為奮進(jìn)‘百千萬工程’提供空間保障,，為區(qū)域發(fā)展開辟新空間,、釋放新動(dòng)能，以產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效助推社會(huì)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展,?！?/p>
